第一太平戴维斯发布2022年下半年福州及厦门商业地产市场回顾与展望

12月22日，第一太平戴维斯举行2022年下半年福州及厦门房地产市场云端分享会，权威发布《福州及厦门商业地产市场2022年下半年回顾与展望》报告。第一太平戴维斯福建地区总经理吴珺，华南区市场研究部负责人谢靖宇等出席了此次活动，与众多福州及厦门主流媒体一同回顾了今年下半年福州及厦门房地产市场情况，展望未来发展趋势。

第一太平戴维斯福建地区总经理吴珺在致辞中表示：“在如今疫情防控逐渐放宽的背景下，加之二十大及十四五规划的顺利布局，新一轮的机遇与挑战将再次显现。福建作为粤闽浙沿海城市群的核心城市，在国家发展大局中具有重要战略地位，百年难遇的经济发展时期为福建将带来诸多新机会。”

洞悉市场脉络 解读福州厦门商用物业市场

作为我国东南沿海地区的主要开放窗口之一，福建省在丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路等对外经济走廊建设的“一带一路”发展战略中扮演重要角色。在历经复杂国际形势影响和疫情反复冲击后，随着防疫 “新十条”的调整，以及多重刺激市场的利好政策紧密出台，福建福州、厦门双城房地产市场在逐步调整的发展之路上持续探索，在“韧性复苏”的大环境下开启新的发展阶段。第一太平戴维斯长期深耕福建市场，凭借前瞻性的全球视野和和敏锐的市场洞察，为政府和众多当地客户提供了专业及优质的房地产服务。

分享会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售物业等方面深入剖析了2022年下半年福州及厦门商业地产市场的动态，并展望2023年的市场整体趋势。他表示：“2022年，受本土疫情扰动及内外部宏观环境复杂的影响，福州及厦门商用物业市场整体租赁需求呈疲弱态势。两地甲级写字楼市场空置率均有所上升，多数零售品牌在本地的活跃度亦较此前低。展望未来，随着疫情防控优化政策出台，商用物业市场将展现出复苏迹象，市场各方参与者的预期及信心有望逐步回调。但短期内，甲级写字楼的既有存量及客观增量仍待去化，空置率料延续上升趋势;零售物业市场租赁需求也仍在恢复进程，租金提升空间或较为有限。”

福州商用物业市场2022年回顾与2023年展望

甲级写字楼 —— 需求倾软致净吸纳量下降逾50%，竞争加剧迫业主降租保去化

2022年前三季度，福州地区生产总值同比增长5.8%，至人民币8,242.8亿元。尽管经济增速有所放缓，并较去年同期回落4个百分点，但各项主要经济指标仍保持稳定增长。

2022年，全市迎两个新项目入市，合计带来15.6万平方米新增供应，推动市场总存量上升至157.1万平方米，同比扩张11.0%。

全年，写字楼市场租赁需求倾软，年度净吸纳量降至近十年*低的3.2万平方米，同比下降56.3%。尽管因金融街新项目去化表现积极，其净吸纳量同比增长近3倍，但部分房地产及小型金融企业的退租仍致使大部分子市场净吸纳量显著下降，甚至录负值。鉴于前述原因，多数子市场空置率普遍上升，进而导致全市平均空置率环比上升1.5个百分点、同比上升5.9个百分点，至26.0%。

尽管如此，但大型保险及证券公司的租赁需求仍相对积极，部分律所亦在原有租赁面积基础上进行扩租。此外，信息技术及能源类企业的租赁需求保持稳定。

年内，由于写字楼市场租赁需求在一定程度上有所放缓，业主因竞争加剧而普遍降租以求去化。因此，全市租金指数环比下降5.7%、同比下降7.7%，平均租金降至人民币每平方米每月93.6元。

展望

2023年，全市预计有两个新项目入市，将为市场带来6.2万平方米新增供应面积，市场总存量将扩容3.9%，至163.3万平方米。

防疫政策的不断优化与放宽将为本地经济复苏带来积极的信号，同时将在一定程度上助力租赁需求复苏。尽管如此，但短期内大部分租户仍将对扩张办公空间保持谨慎且租赁需求仍将源自本地企业。

2023年，鉴于上半年市场将迎新增供应入市，且租赁需求或较难显著增长，空置率预计小幅上升。但由于平均租金已降至较低水平，因此租金水平预计基本维稳。

零售 —— 疫情反复致多项目经营承压，各子市场空置率普升，净吸纳量同比下降逾60%

2022年前三季度，福州社会消费品零售总额累计达人民币3,493.80亿元，同比增长4.7%。受疫情反复影响，尽管社零总额仍有增长，但增幅相较于去年同期收窄4个百分点。

2022年，共有两个新项目开业，共带来14.0万平方米新增供应，市场总存量因此上升至261.8万平方米。

下半年，疫情防控举措的施行令本地零售市场整体遭受冲击，多个项目均录零星品牌退租，全市净吸纳量转负至-5.9万平方米。全市年度净吸纳量因此同比下降68.3%，至4.2万平方米。受此影响，各子市场空置率不同幅度上升，全市平均空置率随之环比上升2.3个百分点、同比上升3.4个百分点，至9.4%。

全年，餐饮及时尚业态表现较为活跃，并录得多个品牌首入福州，如餐饮品牌ShakeShack、南京大排档等。

年内，由于部分项目经营持续承压，业主多提供更大幅度租金优惠以吸引品牌入驻，全市平均租金下降至人民币每平方米每月433.9元，租金指数环比下降1.0%、同比下降2.6%。

展望

2023年，预计有四个新项目开业，为市场带来24.8万平方米新增供应，市场总存量将扩容17.1%，至286.6万平方米。

2023年，随着疫情防控政策不断被优化，预计零售市场将逐步回暖。标杆项目业主将加大招商力度并引进更多迎合市场升级需求的品牌，市场中高端及优质品牌渗透度料继续提高。

零售市场信心预计得以恢复，全市空置率有望下降。尽管如此，但优质品牌在租金洽谈中的议价能力预计保持坚挺，全市租金水平预计维稳。

厦门商用物业市场2022年回顾与2023年展望

甲级写字楼—— 新项目所释放需求未能抵消整体需求疲软，空置率延续上升趋势

2022年前三季度，厦门主要经济指标保持平稳增长态势，经济运行稳中加固。全市实现地区生产总值人民币5,686.72亿元，比去年同期增长5.9%。第三产业增加值达人民币3,434.58亿元，同比增长5.7%。

2022年，厦门甲级写字楼市场共录得两个新项目交付，两个项目均于下半年投入使用。因此，截至年底，全市总存量环比上升1.9%至447.7万平方米。

尽管下半年入市新项目的预租面积得以释放，并推动半年度净吸纳量环比提升1.1倍，但整体租赁市场需求仍呈疲软态势。全年来看，多个子市场净吸纳量较2021年显著下滑，并致使年度净吸纳量亦降至近十年*低。全市空置率亦因此延续上升趋势，截至年末，环比上升1.0个百分点、同比上升0.8个百分点，至29.0%。

2022年下半年，市场需求表现欠佳，竞争力较弱的项目继续降租，各子市场平均租金均继续下行，令全市平均租金降至人民币每平方米每月78.5元。以租金指数计算，环比下降2.8%、同比下降3.3%。

受租赁市场较为低迷及全国范围内疫情不确定性对投资市场情绪的影响，销售市场趋冷，价格指数环同比均下降2.0%。

展望

2023年，全市预计将有六个新项目入市，预计共为市场带来49.1万平方米新增供应。

2023年，市场需求活跃度预计仍有待提升，存量项目去化压力犹存，叠加新增供应的密集放量，预将推动全市空置率上升。

较大体量的新增供应料将加剧市场去化压力，叠加需求疲软或将持续压制全市平均租金增长。

零售 ——受个别项目经营调整及零售品牌活跃度较低影响，空置率环比上升1.0个百分点

2022年1-10月，厦门消费品市场整体平稳，全市社会消费品零售总额累计达人民币2,244.52亿元，同比增长4.6%，增速较全国平均水平高4.0个百分点。

2022年，厦门零售物业市场录得两个购物中心开业，且均于下半年开业，推动全市总存量环比上升8.4%，至261.7万平方米。

下半年市场需求表现尚可，新项目引入各业态多个品牌进驻，标杆项目亦持续吸引中高端品牌布局。因此，半年度净吸纳量上升至16.3万平方米。尽管如此，但受个别项目经营调整及零售品牌活跃度较低影响，全年净吸纳量仍同比下降46.4%。同期，各商圈空置率多环比上升，叠加个别新项目开业入驻率未及市均水平，全市空置率环比上升1.0个百分点至7.7%。

就业态而言，2022年下半年，餐饮、时尚和配饰等业态租赁需求较为突出。市场录得多个品牌首进福建，在厦门开设门店，如乐乐茶、同属意大利OTB集团的设计师品牌吉尔·桑达(JIL SANDER)和Marni，以及思缇韦曼(STUART WEITZMAN)等。

期内，鉴于租赁需求整体相对平淡，业主下调租金预期，全市租金指数环比下降2.5%，降幅扩大2.4个百分点。全市平均租金降至人民币每平方米每月399.6元。

展望

2023年，市场将迎七个新项目开业，合计带来约60.5万平方米新增供应。新增项目区位结构多样，但多位于新兴商圈，这将有助于培养和增强其周边地区的零售商业氛围。

厦门零售物业市场预将持续吸引新品牌进驻。尤其标杆项目将持续发挥头部优势吸引知名品牌布局本地市场。且随着疫情防控优化政策出台，零售市场参与者预期及信心有望逐步改善，租赁活动有望持续回暖。尽管如此，鉴于新项目密集放量预计将加剧市场竞争。且多数存量项目仍在逐步恢复进程中，全市空置率预计将小幅上扬。

受市场竞争持续及新兴商圈新项目陆续入市的双重影响，全市平均租金料将持续下行趋势。